北约克买房卖房 – 外国人在加拿大卖房须知

北约克买房卖房

一,什么人需要缴税?

随着经济条件改善,不少有投资眼光的国人瞄准了加拿大房产买卖市场。然而作为外国人,在加拿大出售物业后,无论该物业之前是自住抑或是出租,都需要向政府缴纳“增值税”。现在小编就来和大家好好说一说在加国房产出售的税务明细。

所谓的“外国人”,其实是严格意义上来界定,应该称为“非税务居民(Non-Residence for tax purpose),即税务意义上的非加拿大居民,常常简称为非税务居民。其指的是不在加拿大居住,或上一个税务年度在加拿大居住时间少于183天的居民。一旦被界定为加拿大的非居民,卖房之后房产增值所得就必须缴纳增值税。即使房屋为自住房,也无法税务居民一样,享有增值税豁免(Principal Residence Exemption)的权利。

二,非税务居民(外国人)卖房流程和税务计算

例子:卖家中国公民张先生于2019年1月1日卖出其在多伦多的一间投资物业,2019年1月5日,买卖合同上的所有条件划清,买卖变成firm deal。该物业与买家的交割日(final closing date)为2019年2月1日。

1. 当买卖变成firm deal的时候,卖家可通过会计师立刻申请“清税证明(Certificate of Compliance)”。只有拿到了审批后的清税证明,即已经缴纳过增值税款,卖家律师才能把卖房的款项交给卖家。需注意的是,申请该证明有时效规定,最迟不得超过交割日的第10日,该日期以税务局收到日期为准。

2. 假若在交接前拿到清税证明,那样张先生就只需要直接让律师做交接手续即可。

3. 然而,加拿大税务局(CRA)审批时间比较长,通常需要3 – 6个月。也就是说,大部分卖家在交割前是拿不到该证明的。此种情况下,卖家律师需要暂时代扣25%的卖房款(注:卖价的25%)暂存入律所的信托账户(Trust Account)。

4. CRA收到税务申请,核实文件和买卖信息之后,会向卖家律师发放Payment Request。即从之前卖家那扣留的25%款项内,把增值税的部分交给税务局。

5. 只有等卖家律师的本票到账,CRA才会发放清税证明,一式三份,分别给:卖家、买家和会计师。

6. 卖家凭着清税证明,即可向其卖房律师要回扣除了增值税部分后的卖房余款,律师必须见到清税证明才能放款。

三,非税务居民退税

若在交割前未拿到清税证明,卖家于卖房第二年的4月30日前,可找会计师申报卖房收益,附上清税证明。由于当时卖房律师已经代缴过预留税了,通过报税会拿回不少退税。有读者会问,既然律师已经交过了增值税的25%,为何还会有退税产生?

这是因为在清税过程中计算增值时不允许计入卖房发生的地产经纪佣金和律师费。这些费用只有报税才能体现。非居民的最终有效税率也不是25%,而是按照收入的高低阶梯式收取。

四,非税务居民卖房注意事项

1. 清税证明的申请若提交迟了,每迟一天的罚金为25元,最低100起罚,罚到2500封顶;每年都有晚报被罚的例子。

2. 一个房主同年卖几套房的,只做一份申请;一套房有几个房主的,每人分别提交一份申请,只计算自己的持有比例。

3. 房主身份发生变化的(由税务居民变为非税务居民),只申报成为非税务居民之后的增值部分;此时需要提交一份房子在身份变化这一日的市值评估(FMV)。

4. 非居民若持有出租房,每年用section 216 return申报出租收入;没报过税的要一定补报,可以在卖房时将补报的税表,欠税,和清税证明申请一起提交。补报往往涉及利息和罚金。不补齐欠税则无法“清税”。拿不到清税证明,律师扣的25% 退不回来。

5. 买家若知晓卖家为非税务居民,一定要确认其律师有扣留25%卖房款,否则CRA在收不到税款的情况下,有权向买家追讨卖家的欠税。卖家若隐瞒了非居民身份怎么办?买家以及买家律师有尽职调查的责任,责任在买方。

来源:多伦多e家

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