马上换新租客了?拥有出租物业的你,一定知道哪些费用可以抵税

又到一年一度的搬家季,是不是又招徕了新的租客?作为房东的您,如果拥有出租房,您一定要知道出租房报税有哪些费用可以成为抵扣项目!要不挣来的钱都交了税,想想也挺难过的!

加上近年来越来越多的房主加入到房东的队伍当中,以租养房形式来投资房产。我们都知道,在加拿大将房产出租获得收益需要报税,很大一部分人在买投资房时就打算用出租收入来支付部分房屋贷款和利息,因此,在报税时知道哪些费用可以抵扣,减少纳税收入显得尤为重要。如果支出部分确实用于因房屋出租而产生的费用,并且有合法的原始发票,抵减相应的费用,确实是减少纳税所得的一条途径。

那么今天就让我们来看看加拿大注册会计师们是怎么给大家分析出租房报税有哪些支出项目可以用来抵税,以及需要注意的问题的吧,了解在房租收入背后,是否还有一些不易分清的规则。

回答这个问题之前,咱们先来看看加拿大的税到底有多高(数据来自2020年加拿大税务局CRA网站):

2020年联邦税率如下:

2020年魁北克省税率如下:

也就是说,如果你是魁北克省的居民,你每年的所得至少有15%是要交税的。而当你的年收入超过了$10,8390之后,那你就要开始按照25.75%来交税了!

关于纳税的问题,插一句题外话:经常有非居民向小编抱怨在加拿大投资房产不仅要交税,而且税率高达25%。多新鲜啊,交税都拦不住你们,不课重税你们还不得起飞啊!

书归正传,咱们接着来说对于一个出租物业,有哪些成本可以抵税(数据来自2018年加拿大税务局CRA网站)

目前在加拿大,有15种费用可以当成出租物业的成本,用来抵免所得税。它们分别是:

1)广告费

2)保险费

3)利息和银行费

4)专业人士费用

5)维修费

6)管理费

7)车辆费

8)办公费用

9)出租相关费用

10)曾经预付的费用

11)地税

12)给雇员的工资和福利

13)旅行费

14)设施费

15)房屋折旧

下面我就一项一项的来给大家解释,这些费用具体包括什么:

1)广告费

指当房东自己招租的时候,在各大媒体、网站、报刊、杂志上刊登招租广告产生的费用。

2)保险费

指房东购买的房屋保险(Landlord Insurance),这里需要说明的是,如果保险是买一次购买两年的,那只能抵减当年这部分的保费,第二年的费用要留到第二年抵。

3)利息和银行费

指房屋各种贷款的利息,已经办理贷款产生的相关费用。包括申请费、评估费、贷款保险费、贷款保证费、Broker收的手续费、因贷款而产生的法律费等。

贷款利息通常是房东最大的抵扣项目,没有之一。对于擅长利用杠杆的投资者很少有全款付清的情形发生。除了常见的贷款利息,其他形式的借款比如Line of credit 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于出租房的,利息同样可以抵扣。

4)专业人士费用

在这一项下,如果你请地产经纪帮你寻租,那么你可以抵扣经纪费;如果请律师帮你写合同,那么你可以抵扣律师费;如果你律师帮你追讨租金,那么也可以抵扣律师费;如果你请会计师帮你记账,那么你可以抵扣会计师费。

这里有一点提醒大家注意:因买卖投资房而产生的律师费是不能抵扣的。你可能要说了:这不公平,我买房也花了很多律师费的!不用急,这些费用,不是不能抵,只是不能抵扣出租成本而已,等卖房的时候还是能用得上的。

5)维修费

房东雇人修房子、换炉头、修马桶等这类的费用(人工+材料)可以抵入出租成本。但是,如房东自己动手的话,就只可抵材料费,房东的人工不能算了。

所以,当房东之后,要学习雇别人干活,自己少动手。

6)物业管理费

请物业管理公司或地产经纪打理出租房代招租客的托管费可以抵。家大业大的房东请全职工人管理自己的房子们,付给工人的工资、CPP、EI、保险类的费用都可以抵。房东亲历亲为自己动手管的,不能抵。

7)车辆费

通常,房东的“Travel”是不能抵扣的。CRA 看到房东产生Travel Expense 会引发心理和生理上的各种不适。所以遵循“合理”和“保守”两大会计准则,很少有房东去申报这个费用。但是只要满足下面两种情况中的一种,车辆费也是可以抵扣的哦。

详情请看下面:

一套出租房:出租房和房东自家必须在同一地区,分别在两个城市的不行,并且房东要亲自做出租房的维护,路费是为了运载工具和材料的。

两套以上出租房:除了可以抵扣上面提到的这些,还可以加上房东为收租产生的车费以及房东为了去监工而产生的车费(出租房和房东自家可以不在同一城市)。

注意:

如果只有一套出租房,为收租而产生的车费,房东本人的时间和人工不能抵。

金额要合理、保守。

必须有Automobile Log, 记录下每次出行的日期,目的和里数。

8)办公费用

办公相关的钢笔、铅笔、打印纸、订书钉、邮票等,都可以用来抵税。

9)出租相关费用

包括庭院整理费(除雪、剪草、整理花园)、租约取消费(新政之后,因自用也要给租客一个月租金)、大楼管理费等。

10)曾经预付的费用

如果你有什么费用曾经一次性付了几年的。那么后面每一年都可以抵扣一部分当年的预付款。

11)地税

要注意啦!这个地税是property tax, 不是land transfer tax (土地转让税)。

地税是每年都要交的属于current cost (当期费用)可抵减房租。而土地转让税是一次性的,只有买房交接时在律师那里付一次。土地转让税是购房成本的一部分,不能在报税时抵减房租。

不过一样,大家别急,land transfer tax (土地转让税)在其他地方还是能抵扣的。不会让你白白花掉了。

12)给雇员的工资和福利

房东请全职工人管理自己的房子时,付给工人的工资、CPP、EI、各种保险类的费用都可以抵税。

13)旅行费

和在第7点提到的车辆使用费类似,为了照顾出租房而产生的旅行费也是可以抵入成本的。

但是有一点需要注意,为了照顾出租房而产生的住宿费用,是不能抵税的,只能自己掏腰包。

14)设施费

如果租房合同上注明水、电、气、cable等费用是由房东支付的,可以抵入成本。

15)房屋折旧

税务意义上的折旧(Capital Cost Allowance), 简称CCA,是大家经常吵来吵去的话题。

争论的焦点就在于到底应不应该提取折旧?

会计界分成两派,折旧派和不折旧派,各有各的道理。折旧没有错,就看你怎么想这个事儿了。出租房内的家具大家电这类的都是可以折旧的。每个项目折旧率不同,详细的折旧法则可以去 CRA网站查询

这次只讲房屋本身的折旧(Building- 4%),下面咱们用一个小案例来说这件事儿。

PETER有一出租房60万购入。每年报税会计师靠提取折旧来降低出租收入。出租10年后房子卖了100万,此时有增值40万。其实每年的折旧是这样的计算的:

第1年:$600,000*4%*1/2 = $12,000

第2年:($600,000-$12,000)*4% = $23,520

第3年:($600,000-$12,000-$23,520)*4%= $22,579

注:为什么有个1/2呢?头一年折旧只能提取一半,这个叫作Half Year Rule

但是需要说明的是:

折旧可以选取0到每年可折旧的最高值之间的任何一个数字,并且折旧不能制造亏损(rental loss),只能把net rent降到0。为了简单起见,假设PETER每年平均取折旧1万,连续提取10年,共计10万。此时,房屋账面上还剩60-10= 50万(Undepreciated Capital Cost , 简称UCC)。提取折旧的唯一目的就是使房租收入尽量降低,争取为零,少交或者不交税这大家想要的结果。

假设1: PETER年薪9万,边界税率38%。如果不提取折旧,这10年要为出租房多付出10万*38%= $38,000的税。换句话说,折旧为他省下$38,000的税。

10年后房子有增值40万,但CCA Recapture 有10万(什么是recapture呢?— 过去出租期间所提取过的房屋折旧要全部退回按照生意收入的算法加到卖房收益上, 也叫CCA Claw back)。最终,PETER有20万的Taxable Capital Gains加上Recapture的10万都算入当年收入。这相当于在PETER现有9万收入的基础上加30万再计税。这个收入水平Marginal Tax Rate为53%,意味着提取10万的折旧让PETER在10年后交了10*53%= $53,000的税。十年间靠提取折旧省了$38,000,卖房时却多交了$53,000的税。

结果: 高收入人群提取折旧的唯一作用是延税 (Tax Deferral),10年期间每年的确能了那么一点,但在出售房子那一年,全部付回去了不说,还多付了$15,000。

假设2: PETER 年薪4万,边界税率20%,房屋折旧可以为他在10年间省税 10万 *20% = $20,000。

同样,卖房时PETER的边界税率达到53% (4万+20万+10万=34万的应税收入)。那么CCA Recapture 同样使他交10*53% = $53,000的税。

结果:提取折旧在过去10年为PETER省下$20,000的税,但卖房那年他为此交$53,000的税。

还是那句老话,出来混总是要还的。提取房屋折旧,平时每年可以帮助省税,但卖房那年不但全部交回去了,而且交得更多。原因就在于卖房的巨大的增值已经足够使PETER站在最高的税阶上,再加上CCA无情的Claw back – 100% Taxable,导致PETER在最高税阶上为此交税。

来源:多伦多e家

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